Деятельность

Разъяснения и мнения по методическим указаниям о государственной кадастровой оценке

Разъяснения и мнения по методическим указаниям о государственной кадастровой оценке
    ПУНКТ 1.2
  1. Вид использования объекта недвижимости для целей определения кадастровой стоимости

      Пунктом 1.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 (далее – Методические указания), установлено, что в случае подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании поданной в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее – бюджетное учреждение), декларации о характеристиках объекта недвижимости, для целей Методических указаний под видом использования понимается такое фактическое использование объекта недвижимости.
      В иных случаях под видом использования понимаются вид (виды) разрешенного использования или назначение объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.
      Таким образом, для целей Методических указаний под видом использования понимается фактический вид использования объекта недвижимости, установленный на основании поданной в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости, информацию о котором бюджетное учреждение вправе согласовать с органом государственной власти субъекта Российской Федерации или в органы местного самоуправления, уполномоченные на утверждение правил землепользования и застройки (внесение изменений в них) в соответствии с пунктом 3.2 Методических указаний.

    Корректировка результатов расчета кадастровой стоимости. Рыночная стоимость объектов оценки

      В соответствии с пунктом 1.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 (далее – Методические указания), определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.
      Согласно пункту 7.1.1 Методических указаний в рамках сравнительного подхода в качестве цены аналога используются сведения о цене сделки (предложения), выраженные в виде запрашиваемой, предлагаемой или уплачиваемой денежной суммы в отношении схожего по характеристикам объекта недвижимости.
      Исходя из положений статей 454, 485 Гражданского кодекса Российской Федерации, отчуждение объекта по возмездной сделке предусматривает передачу определенной суммы денежных средств покупателем продавцу. При этом покупатель не несет дополнительные издержки в связи с обязательствами продавца, связанными с использованием объекта недвижимости или с реализацией такого объекта недвижимости (в том числе необходимость уплаты налога на добавленную стоимость).
      Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки представляет собой общую стоимость отчуждаемого имущества и при ее определении указанные обязательства продавца не могут рассматриваться в итоговом результате рыночной стоимости объекта оценки как величины, добавляемые или вычитаемые из такой стоимости.

    ПУНКТ 1.8
  1. Выбор вида использования объекта недвижимости при определении его кадастровой стоимости

      В соответствии с пунктом 1.8 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 (далее – Методические указания), при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее – бюджетное учреждение), исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением может быть продолжено без нарушения требований законодательства.
      Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.
      Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости.
      Частью 1 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с Методическими указаниями.
      Пунктом 1.2 Методических указаний установлено, что под видом использования объекта недвижимости понимаются вид (виды) разрешенного использования или назначение объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.
      В соответствии с пунктом 4 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) в ЕГРН вносятся вид или виды разрешенного использования земельного участка.
      Также согласно пункту 9 части 1 статьи 10 Федерального закона № 218-ФЗ в ЕГРН вносится перечень всех видов разрешенного использования земельных участков, установленных градостроительным регламентом, разработанным в составе Правил землепользования и застройки, применительно к территориальной зоне или территории, в отношении которой они приняты.
      Таким образом, в случае, если в сведения ЕГРН о земельном участке внесены несколько видов разрешенного использования, в соответствии с пунктом 1.8 Методических указаний определение кадастровой стоимости такого объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него в ЕГРН видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.
      Данная норма не содержит оснований для применения видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны или территории, в границах которой расположен оцениваемый земельный участок, в соответствии с пунктом 1.8 Методических указаний, в случае если такие виды использования не были выбраны (определены, установлены) применительно к такому конкретному земельному участку.

    РАЗДЕЛ 3
  1. Обработка перечня. Недостаточность сведений об объектах недвижимости.

      Согласно пункту 1.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 (далее – Методические указания), кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости.
      Под видом использования понимаются вид (виды) разрешенного использования или назначение объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, за исключением случаев подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании поданной в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее – бюджетное учреждение), декларации о характеристиках объекта недвижимости, форма которой утверждена приказом Минэкономразвития России от 4 июня 2019 г. № 318 «Об утверждении порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы».
      В соответствии с Методическими указаниями при определении кадастровой стоимости необходимо учитывать максимально полные сведения о местоположении, физических, технических и эксплуатационных характеристиках, степени благоустройства объектов недвижимости, ограничениях в их использовании, иных характеристиках, необходимых для определения кадастровой стоимости.
      Таким образом, при недостаточности сведений о виде (видах) использования и назначении объекта недвижимости, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее – перечень), необходимых для их группировки в соответствии с Методическими указаниями, бюджетным учреждением могут быть использованы данные о наименовании объектов недвижимости, указанные в перечне, а также иная информация, полученная бюджетным учреждением в рамках подготовки к проведению государственной кадастровой оценки, в том числе посредством общедоступных официальных источников в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», информационных систем, перечень которых приведен в приложении № 5 к Методическим указаниям.
      Вместе с тем в отчете об итогах государственной кадастровой оценки необходимо указывать сведения об источниках информации, а также ссылки на документы, подтверждающие сбор сведений из указанных источников информации.
      Следует отметить, что в соответствии с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» бюджетное учреждение обеспечивает сбор недостающей информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе путем направления запросов о ее предоставлении в органы и организации, в распоряжении которых имеется такая информация.
      Также сообщаем, что для всех зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест при присвоении кода расчета обязательны к указанию сегменты и группировка первого и второго уровней в соответствии с приложением № 1 к Методическим указаниям (далее – приложение № 1).
      При этом часть кода для зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест в соответствии с приложением № 1 присваивается бюджетным учреждением в зависимости от имеющейся в его распоряжении информации об объектах недвижимости, в том числе содержащейся в перечне.
      Вместе с тем согласно Методическим указаниям выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов недвижимости к соответствующим группам (подгруппам) при проведении группировки должен быть обоснован.

    ПУНКТЫ 3.1 и 3.2
  1. Согласование видов использования

      В соответствии с пунктом 1.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 (далее – Методические указания), под видом использования понимаются: вид (виды) разрешенного использования или назначение объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) по состоянию на дату определения кадастровой стоимости; фактическое использование объекта недвижимости – в случае подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании поданной в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее – бюджетное учреждение), декларации о характеристиках объекта недвижимости, форма которой утверждена приказом Минэкономразвития России от 4 июня 2019 г. № 318 «Об утверждении порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы».
      В соответствии с пунктами 3.1 и 3.2 Методических указаний бюджетные учреждения вправе направить в органы государственной власти субъектов Российской Федерации или в органы местного самоуправления, уполномоченные на утверждение правил землепользования и застройки либо внесение изменений в них, предположение о наименовании вида разрешенного использования земельного участка в случае несоответствия наименования ранее установленного вида разрешенного использования такого земельного участка, содержащегося в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540, а также сведения о фактическом использовании объекта недвижимости для согласования. При этом требование об обязательном согласовании указанных сведений бюджетными учреждениями ни Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ни Методическими указаниями не установлено.
      В то же время полагаем, что в случае направления запросов в порядке, предусмотренном пунктами 3.1 и 3.2 Методических указаний, информация о соответствующих запросах, включая их копии, информация и материалы, поступившие от уполномоченных органов в ответ на такие запросы (либо материалы, указывающие (подтверждающие) на отсутствие соответствующего ответа) подлежат включению в отчетные материалы, подготавливаемые в результате проведения государственной кадастровой оценки.
      Сведения о ранее установленном виде разрешенного использования, содержащиеся в перечне, подлежащие согласованию.

    Сведения о ранее установленном виде разрешенного использования, содержащиеся в перечне, подлежащие согласованию.

      Пунктом 1.2. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 (далее – Методические указания), установлено, что в случае подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании поданной в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, декларации о характеристиках объекта недвижимости, форма которой утверждена приказом Минэкономразвития России от 4 июня 2019 г. № 318 «Об утверждении порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы», для целей Методических указаний под видом использования понимается такое фактическое использование объекта недвижимости.
      В иных случаях под видом использования понимаются вид (виды) разрешенного использования или назначение объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.
      Согласно статье 13 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее – перечень), включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. В перечень также включаются иные сведения и материалы в объеме, определенном порядком формирования и предоставления перечня.
      Пунктом 14 Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, утвержденного приказом Росреестра от 6 августа 2020 г. № П/0283, в перечни объектов недвижимости включаются сведения ЕГРН об объектах недвижимости, предусмотренные частями 4 и 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ), за исключением сведений, указанных в пунктах 4, 7, 20, 21, 22, 25 части 4 и в пунктах 13, 14, 19, 20, 22, 23 части 5 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ.
      Вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с пунктом 4 части 5 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ относится к дополнительным сведениям об объекте недвижимого имущества.
      Пунктом 22 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. № 943, установлено, что в реестре объектов недвижимости ЕГРН указываются такие дополнительные сведения о земельном участке, как вид или виды разрешенного использования земельного участка, путем указания:
      установленного вида разрешенного использования – на основании соответствующего акта уполномоченного органа с указанием в том числе реквизитов такого акта об установлении вида разрешенного использования;
      вида разрешенного использования земельного участка из числа видов разрешенного использования, предусмотренных градостроительным регламентом, и сведений о территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок (с указанием реестрового номера границы территориальной зоны, сведения о которой внесены в ЕГРН, посредством указания которого в том числе обеспечивается взаимосвязь записей раздела ЕГРН на земельный участок с записями реестра границ, или реквизитов решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об утверждении правил землепользования и застройки или о внесении изменений в них, если в реестре границ отсутствует запись о соответствующей зоне).
      Таким образом, для согласования предположения о наименовании вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с пунктом 3.1. Методических указаний используются сведения о виде разрешенного использования земельного участка, установленном на основании акта органа местного самоуправления, содержащиеся в перечне.

    РАЗДЕЛ 4
  1. Сбор и анализ бюджетным учреждением информации о рынке объектов недвижимости

      Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 (далее – Методические указания), предусмотрена обязанность бюджетного учреждения, созданного субъектом Российской Федерации и наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее – бюджетное учреждение), по сбору рыночной информации, в том числе о сделках (предложениях) на рынке объектов недвижимости.
      Так, согласно разделу 4 «Сбор и анализ бюджетным учреждением информации о рынке объектов недвижимости» Методических указаний при формировании обзора состояния рынка объектов недвижимости анализируются в том числе такие показатели как объем и динамика цен сделок (предложений), предложение и спрос, степень открытости и емкости рынка.
      Рыночная информация должна быть проверяема, то есть должна быть использована информация в том числе:
      в отношении базы данных организаций, оказывающих услуги по сопровождению сделок с недвижимом имуществом, – копии договоров, лицензионных соглашений с такими организациями и прочее;
      в отношении периодических печатных изданий – копии периодических печатных изданий, отражающих текст объявления, дату и номер печатного издания;
      в отношении сайтов в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (далее – сеть «Интернет») – копии (образы) страниц сайта, отражающих текст объявления, дату обращения к странице сайта с объявлением, дату подачи объявления (при наличии), адрес страницы сайта;
      в отношении торгов по предоставлению объектов недвижимости – официальные письма органов исполнительной власти и органов местного самоуправления о сделках с объектами недвижимости, а также копии (образы) страниц сайтов в сети «Интернет».
      В свою очередь, способ получения соответствующей информации бюджетными учреждениями действующим законодательством не установлен.
      Вместе с тем согласно части 2 статьи 7 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» бюджетное учреждение не вправе привлекать иных лиц, помимо работников соответствующего бюджетного учреждения, для проведения работ и (или) оказания услуг непосредственно по определению кадастровой стоимости.

    Использование ценообразующих факторов

      Разделом IV Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 (далее – Методические указания), предусмотрен сбор и анализ бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее – бюджетное учреждение), информации о рынке объектов недвижимости, в том числе определение ценообразующих факторов.
      Согласно пункту 4.1 Методических указаний ценообразующие факторы, характеризующие объекты недвижимости, определяются на основе проведенного анализа информации о внешней среде объектов недвижимости, анализа информации о рынке, сегменте рынка недвижимости, а также иной информации, существенной для формирования стоимости.
      Таким образом, бюджетному учреждению необходимо определить перечень ценообразующих факторов, характерных для оцениваемых объектов недвижимости, и осуществить для них сбор значений.
      При этом Методическими указаниями не установлено требование о необходимости сбора значений для всех ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями.
      В то же время в соответствии с пунктом 5.1 Методических указаний отказ от рассмотрения ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями, должен быть обоснован.
      В частности, в приложении № 3 «Примерный перечень ценообразующих факторов земельных участков и зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест» к Методическим указаниям предусмотрен примерный перечень ценообразующих факторов.
      Кроме того, бюджетное учреждение может использовать иные ценообразующие факторы, если, по его мнению, они оказывают существенное влияние на формирование стоимости объектов оценки.
      Таким образом, Методическими указаниями допускается как неиспользование ценообразующих факторов, предусмотренных Методическими указаниями, так и использование ценообразующих факторов, не предусмотренных Методическими указаниями.

    ПУНКТЫ 4.1.3 и 4.1.6
  1. Определение кадастровой стоимости

      В соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 (далее – Методические указания), для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее – бюджетное учреждение), осуществляется сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости, а также анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, но влияющей на их стоимость, в том числе информации о сделках (предложениях) на рынке объектов недвижимости, включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем сделок (предложений).
      Согласно пункту 4.1.6 Методических указаний при обработке информации о сделках (предложениях) бюджетным учреждением осуществляется анализ, в том числе сведений о кадастровом номере объекта недвижимости.
      При этом указанным пунктом Методических указаний не устанавливается невозможность использования информации о сделках (о предложениях об их совершении) при отсутствии каких-либо сведений о характеристиках объекта недвижимости, участвующего в сделке или указанного в предложении о ее совершении, или параметров такой сделки (предложении о ее совершении), в том числе о кадастровом номере объекта недвижимости.
      В соответствии с пунктом 4.1.3 Методических указаний бюджетное учреждение проводит анализ информации о ценах сделок (предложений) с целью обеспечения непротиворечивости, достаточности и репрезентативности рыночной информации.
      Таким образом, возможность использования собранной рыночной информации для целей определения кадастровой стоимости определяется бюджетным учреждением самостоятельно, исходя из достаточности собранной информации для применения, определенного бюджетным учреждением методического решения для соответствующей группы объектов недвижимости.

    ПУНКТ 7.3.1
  1. Группы (подгруппы) зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, кадастровая стоимость которых определяется затратным подходом, разделяются исходя из видов использования объектов недвижимости

      В соответствии с пунктом 7.3.1 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 (далее – Методические указания), группы (подгруппы) зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, кадастровая стоимость которых определяется затратным подходом, разделяются исходя из видов использования объектов недвижимости с разбивкой объектов по классу конструктивной схемы, классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства, этажности и прочее.
      При отсутствии доступной информации по какому-либо параметру данный параметр определяется на основе допущений либо не участвует в группировке.
      Выделение групп (подгрупп) объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке, может осуществляться на основании сведений о материале ограждающих конструкций (материале стен).
      Во исполнение требований Методических указаний в части приведения в соответствие материалов основных ограждающих конструкций классам конструктивных систем и соответствующим им группам капитальности, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, должно руководствоваться приложением № 4 «Перечень наименований материалов основных ограждающих конструкций, соответствие материалов основных ограждающих конструкций, классам конструктивных систем и группам капитальности» Методических указаний.
      Вместе с тем значение капитальности объекта недвижимости как ценообразующего фактора указывается в соответствии с пунктом 34 Приложения № 3 «Примерный перечень ценообразующих факторов земельных участков и зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест» Методических указаний.

    ПУНКТ 8.6
  1. Использование результатов иных оценок

      Согласно части 5 статьи 12 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) в рамках подготовки к определению кадастровой стоимости бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, осуществляются в том числе сбор, обработка и учет информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в размере рыночной стоимости.
      В соответствии с пунктом 8.6 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 (далее – Методические указания), в качестве исходных данных для моделирования, а также для установления кадастровой стоимости возможно использовать результаты иных оценок – отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости (в том числе выполненных по заказу самих правообладателей данных объектов недвижимости) – в целях повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости с обязательной индексацией этих результатов на дату определения кадастровой стоимости.
      Таким образом, сведения, содержащиеся в отчетах об оценке рыночной стоимости, составленных не по заказу бюджетных учреждений, не силами работников бюджетных учреждений, полученных от органов государственной власти, полученных по результатам установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, а также полученных от правообладателей объектов недвижимости в рамках проведения подготовки к определению кадастровой стоимости в соответствии с частью 5 статьи 12 Федерального закона № 237-ФЗ, могут быть использованы в соответствии с указанными положениями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний в качестве исходной информации о рынке объектов недвижимости.
      Иной формат использования рыночной стоимости, установленной в соответствующем отчете об оценке рыночной стоимости, Методическими указаниями не установлен.
      В то же время при определении кадастровой стоимости на основе рыночной информации (без применения иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости) необходимо учитывать требования пункта 1.6 Методических указаний, не допускающего превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату.

    ПУНКТ 9.2.2
  1. Использование ценообразующих факторов

      Группировка земельных участков, предусмотренная пунктом 9.2.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 (далее – Методические указания), является обязательной для целей определения кадастровой стоимости.
      В соответствии с разделом 4 «Сбор и анализ бюджетным учреждением информации о рынке объектов недвижимости. Определение бюджетным учреждением ценообразующих факторов и обоснование моделей оценки кадастровой стоимости» Методических указаний бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее – бюджетное учреждение), осуществляется сбор рыночной информации, в том числе о сегменте рынка объектов недвижимости.
      На основании проведенного анализа информации о внешней среде объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие объекты недвижимости.
      На основании анализа информации о рынке, сегменте рынка объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости.
      Учитывая изложенное, выбор ценообразующих факторов, существенных для определения кадастровой стоимости, осуществляется бюджетным учреждением.
      При этом в соответствии с приложением № 3 «Примерный перечень ценообразующих факторов земельных участков и зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест» к Методическим указаниям, ценообразующий фактор «Категория (при наличии ее влияния), вид разрешенного использования» входит в примерный перечень ценообразующих факторов земельных участков, соответственно отказ от использования указанного фактора должен быть обоснован.
      Например, учитывая, что согласно части 11 статьи 23 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» садовые и огородные земельные участки могут быть образованы из земель населенных пунктов или из земель сельскохозяйственного назначения, при определении кадастровой стоимости указанных земельных участков возможно не использовать сведения об их категории в качестве ценообразующего фактора.

    РАЗДЕЛ 10
  1. Контроль качества.

      В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) кадастровая стоимость определяется на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 (далее – Методические указания).
      Так, в соответствии с Методическими указаниями бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее – бюджетное учреждение), осуществляется сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости, а также анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам оценки, но влияющей на их стоимость, в том числе информации о внешней среде, о сделках на рынке объектов недвижимости, объеме предложений и иной необходимой информации.
      Разделом 6 Методических указаний предусмотрено проведение оценочного зонирования, результатом которого являются сформированные ценовые зоны, отражающие сложившуюся ситуацию в различных сегментах рынка, исходя из местоположения и вида использования объектов недвижимости, на дату определения кадастровой стоимости.
      Результаты оценочного зонирования должны быть использованы бюджетным учреждением для оценки отклонения полученных результатов определения кадастровой стоимости от сложившегося уровня рыночных цен в рамках проведения контроля качества.
      Таким образом, контроль качества результатов, полученных в ходе кадастровой оценки, должен осуществляться непосредственно бюджетными учреждениями, на которые в соответствии с действующим законодательством возложена ответственность за качество результатов определения кадастровой стоимости.

    Проверка результатов определения кадастровой стоимости.

      Порядок проверки результатов определения кадастровой стоимости установлен пунктом 10.3 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226.
      Необходимо отметить, что проверка результатов определения кадастровой стоимости проводится в том числе на непротиворечивость данных с точки зрения логики ценообразования.

    РАЗДЕЛ 12
  1. Направление запроса при необходимости получения недостающей информации в рамках определения кадастровой стоимости

      Пунктом 12.1 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 (далее – Методические указания), установлено, что определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществляется по алгоритмам, предусмотренным Методическими указаниями, с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки кадастровой стоимости на основе результатов последней государственной кадастровой оценки, действовавших по состоянию на дату возникновения основания пересчета кадастровой стоимости.
      Необходимо отметить, что порядка направления запросов бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее – бюджетное учреждение), в органы и организации при определении кадастровой стоимости в десятидневный срок, на основании положений статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), не предусмотрено Методическими указаниями.
      Вместе с тем учитывая, что на основании пункта 12.1 Методических указаний при определении кадастровой стоимости используются результаты последней государственной кадастровой оценки, представляется необходимым руководствоваться всей имеющейся в распоряжении бюджетного учреждения документацией, в том числе собранной в результате проведения последней государственной кадастровой оценки с учетом запросов бюджетного учреждения выполненных в соответствии с частью 5 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ и работ по подготовке к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии со статьей 12 Федерального закона № 237-ФЗ и запросов, выполненных в рамках части 6 статьи 12 Федерального закона № 237-ФЗ, а также документов градостроительного зонирования и территориального планирования.
      Кроме того, на основании пункта 1.8. Методических указаний определение кадастровой стоимости может осуществляется индивидуально, при невозможности использования массовых методов государственной кадастровой оценки.
      Необходимо также обратить внимание, что в действующем законодательстве Российской Федерации о государственной кадастровой оценке не установлен запрет на запрос сведений у органов и организаций в рамках определения кадастровой стоимости в соответствии со статьей 16 Федерального закона № 237-ФЗ.
      При этом в соответствии с частью 25 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ решение о необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (далее – Решение), может быть принято исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки, без заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, предусмотренных статьей 21 Федерального закона № 237-ФЗ.
      В этой связи при наличии у бюджетного учреждения информации, подтверждающей наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, соответствующая кадастровая стоимость объектов недвижимости может быть пересчитана на основании Решения в рамках статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ.

    Определение кадастровой стоимости вновь учтенных земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования на основании пункта 12.1.

      Пунктом 12.1 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 (далее – Методические указания), установлено, что определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществляется по алгоритмам, предусмотренным Методическими указаниями, с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки кадастровой стоимости на основе результатов последней государственной кадастровой оценки, действовавших по состоянию на дату возникновения основания пересчета кадастровой стоимости.
      Пунктом 1.8 Методических указаний установлено, что определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости.
      Таким образом, при определении кадастровой стоимости земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования на основании статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» применяется принцип наиболее эффективного использования.

    Применение технологии расчета, использованной при проведении последней государственной кадастровой оценки

      Согласно пункту 12.1 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 (далее – Методические указания), определение кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), осуществляется по алгоритмам, предусмотренным Методическими указаниями, с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки кадастровой стоимости на основе результатов последней государственной кадастровой оценки (к которым относится в том числе исходная информация, использованная при проведении государственной кадастровой оценки, отчет об итогах государственной кадастровой оценки).
      Таким образом, в рамках расчета кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 237-ФЗ, сохраняется технология расчета, использованная при проведении последней государственной кадастровой оценки.
      Учитывая изложенное, в случае определения кадастровой стоимости на основании статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ правомерно руководствоваться положениями пункта 9.2.2.2.3 Методических указаний в редакции, действовавшей в период проведения государственной кадастровой оценки, на основе результатов которой осуществляется соответствующий расчет кадастровой стоимости.

    Приложение № 2 «Рекомендуемые коды для зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, позволяющие разбить объекты на основные группы»
  1. Коттеджи

      В соответствии с главой 9 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 (далее – Методические указания), для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, могут быть объединены в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости.
      Группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке недвижимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта недвижимости.
      Необходимо отметить, что к ценообразующим факторам (характеристикам) объектов недвижимости относится информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках, а также иная информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости.
      Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов недвижимости к соответствующим группам (подгруппам). Также не допускается отнесение одного объекта недвижимости к двум и более группам (подгруппам). Дома индивидуальные как объекты недвижимости относятся к функциональной группе № 2 Приложения № 2 «Рекомендуемые коды для зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, позволяющие разбить объекты на основные группы» к Методическим указаниям (далее – Приложение № 2) с кодом подгруппы 0202.
      Коттеджи как разновидность домов индивидуальных согласно Приложению № 2 относятся к той же функциональной группе, что и дома индивидуальные. Коттеджам присвоен код подгруппы 0204.
      В соответствии с кодом подгруппы 0204 коттеджами признаются дома индивидуальные повышенной комфортности с применением качественных материалов, большой площади, с наличием систем (как локальных, так и централизованных) инженерного обеспечения, расположенные в однородной среде и в престижных местах. Других свойств понятия «коттеджи» Методические указания не определяют.
      Таким образом, коттеджами для целей Методических указаний признаются индивидуальные дома, характеристики которых соответствуют содержанию кода подгруппы 0204, установленному Приложением № 2.